פסק-דין בתיק תא"ק 15748-06

1.         התובעת (להלן, גם "הכפר") הינה האגודה השיתופית של כפר האמנים עין הוד. אין עוררין כי הכפר הוא בעל זכויות במקרקעין בדירה המצויה במרכז הכפר  והמכונה "דירת אמפי" (להלן - "המושכר"). לטענת הכפר, כעולה מכתב תביעה לסילוק יד בסדר דין מקוצר, הוא הסכים להשכיר לנתבע (להלן, גם "יורם") את המושכר, על מנת שזה ינהל בו "חנות יין". כך, על יסוד החלטת הוועד המנהל של הכפר מיום 15.4.04. הנתבע קיבל את החזקה במושכר עוד בטרם שנחתם חוזה שכירות.

            ממשיך הכפר וטוען כי מיום נטילת החזקה במושכר מסרב יורם לשלם את דמי השכירות. בעיקר נטען כי יורם הפר את התחייבויותיו לעניין עיסוקו של המושכר ולמעשה החל להפעיל עסק הכולל גם מכירת משקאות קלים וחמים וארוחות קלות. במקביל יורם החל לבנות, ללא נטילת רשות מרפסת עץ ללא היתר בנייה, תוך חריגה מגבולות החלקה ופלישה לחלקות אחרות. לנוכח זאת הוא קיבל התראה ממחלקת רישוי עסקים של המועצה האזורית חוף הכרמל. בסופה של דרך, אין עוררין, עסק המושכר נסגר בחודש אוקטובר 04'. לנוכח כל אלו התבקש סעד של סילוק יד של יורם.

2.         יורם ביקש וקיבל רשות להתגונן. אכן הוא מאשר שביום 15.4.04 אישר הוועד המנהל של הכפר לפתוח עסק של "בית יין", להבדילו מ"חנות יין". אכן עיקר עיסוקו של המושכר היה למכירת יין, ואולם מעולם לא הוטלו כל הגבלות באשר למכירת מוצרי מזון, והיה נהיר לכל כי בעסק יימכר, בין השאר, מזון קל. לנוכח מצבו החמור של המושכר סוכם כי המושכר ישופץ על ידי יורם, ומשום כך דמי השכירות יחלו להשתלם לאחר 45 יום, דהיינו החל מ-1.6.04. אכן יורם החל בעבודות שיפוץ נרחבות, אף בסיוע חצרן ועוזרו של הכפר, וביוזמת הכפר.

3.         בהמשך הדרך ביקש יורם לא אחת לחתום על חוזה שכירות ואולם הוא נדחה בלך ושוב. מאוחר יותר, כך גרסתו, שינה הכפר את טעמו וניסה, בלחצם של גורמים שונים וחברי הכפר, להצר את צעדיו. כתוצאה מכך, אכן, ביוזמת הכפר הוצא צו סגירה לנכס. חרף כל אלו המשיכו מגעים לאורך זמן ממושך על מנת להגיע להבנה מוסכמת באשר להמשך פעילותו של בית היין, כמוסכם מלכתחילה. ניסיונות אלו כשלו.

            כב' הרשם (כתוארו אז) קאופמן היתנה את מתן הרשות להתגונן בהפקדת ערובה. החלטה זו הותקפה בערעור שנדון בפניי. בפסק דיני מיום 15.11.07 נעניתי לערעור. כך, אף לנוכח האמור בהכרעתו של הרשם קאופמן על פיה "המבקש (הוא יורם - ש.ל.)   מעלה טענות כבדות משקל לכאורה כנגד המשיב (הוא הכפר - ש.ל.) בדבר הפרת ההסכם ואף התנכלות וגרימת נזקים משמעותיים".

4.         הוריתי על הגשת תצהירי עדויות ראשיות. מטעם הכפר הוגשו תצהיריהם של מר סרג' עדה (להלן - "סרג'"), מי ששימש בזמנים הרלוונטיים כחבר, ואף יו"ר, הוועד המנהל של הכפר. כן נמסרה תצהירה של גב' מרגול גוטמן (להלן - "מרגול"), מי שהייתה בתקופה הרלוונטית חברה בוועד המנהל של הכפר. מטעם יורם הוגש תצהירו-שלו.

5.         סרג' נחקר על תצהירו. התיק נקבע להמשך הוכחות ליום 15.11.10. בפתח ישיבת ההוכחות, ותוך היענות להצעת בית המשפט, סוכם כי יינתן צו פינוי של המושכר שייכנס לתוקף ביום 15.2.11. אין עוררין כי עד אותו מועד אכן החזיר יורם את החזקה במושכר. ועוד הסכימו ב"כ הצדדים כי המחלוקות הנוגעות לסכסוך הכספי ביניהם יוכרעו על ידי בית המשפט בפסק דין מנומק על דרך הפשרה על יסוד החומר שבתיק והגשת סיכומי טענות. סוכם כי הצדדים יהיו רשאים לצרף כל מסמך, לרבות תצהיר עדות וכל ראיה שתתמוך בטענותיהם.

            ב"כ הצדדים הגישו סיכום טענותיהם. לאחר הגשת סיכום טענות ב"כ יורם, ובהסכמה, קצבתי וחזרתי וקצבתי מועד לב"כ הכפר להגיש סיכומי תגובה. משאלו חזרו ולא הוגשו הוריתי בהחלטתי מיום 24.11.11 כי בדעתי ליתן פסק דיני על יסוד החומר שבפניי.

6.         המחלוקת העיקרית הניטשת בפניי היא לעניין ההגבלות הנטענות באשר לאופיו של המושכר. כאמור, לשיטתו של הכפר המושכר אמור היה להיות חנות לממכר מוצרי יין, הא ותו לא. לשיטתו של יורם, לא הוטלה כל הגבלה כנטען על ידי הכפר. ולא זו בלבד אלא שהיה נהיר לכל שבית היין שייפתח על ידי יורם, יהא מקום בו האורחים גם ישתו יין, גם יטעמו וילגמו טרם מכירה, גם יאכלו מזון קל.

7.         בחנתי חומר הראיות והטענות שבפניי לעניינה של מחלוקת זו בשאלת החבות, שעומדת במוקד ההכרעה שבפניי, ונמצאו לי שיקולים התומכים בגרסת הכפר והתומכים בגרסת יורם. שיקלולם של אלו מעלה, בבירור, כי כפות המאזניים בשאלת החבות נוטות לזכות יורם. להלן אמנה את השיקולים, לכאן ולכאן. אפתח בשיקולים לזכותו של הכפר.

8.         ראשית, פרוטוקול הישיבה מיום 15.4.04 מציין כי "אושרה השכרת דירת האמפי ליורם (חנות יין) במחיר הבא:...". לכאורה, מילולית, הביטוי "חנות" מצביע על מקום למכירת מוצרים, ולא למטרה אחרת.

9.         שנית, כבר ביום 2.5.04 שיגר מנהל הכפר מכתב התראה ליורם (נספח ב' לתצהיר סרג', ת/1) בו הוא ציין כי "בפגישה בינך לבין ועד הכפר ביום 15.4.04 סוכם כי המבנה שיושכר לך ישמש מקום למכירה/שתיית יינות בלבד, כך שלא ייפגעו העסקים הסמוכים במרכז הכפר. אנו חוזרים ומדגישים כי אישורנו לפתיחת המקום הוא על סמך הסכמה זו שבינינו, ואין למכור במקום קפה, תה, או כל משקה אחר וכן לא מוצרי מזון".

            אכן, מסמך זה עשוי אף לתמוך בגרסתו של יורם. שהרי הוא מתיר, בין השאר, אף "שתיית יינות", דבר שאינו אופייני בהכרח לחנות לממכר מוצרי יין. ואולם אין עוררין כי מכתב זה לא זכה לכל מענה על ידי יורם, בתכוף לקבלתו.

            אכן ביום 24.8.04 שיגר הכפר מכתב ליורם בו הוא ציין כי הוא משיג גבול במושכר והוא נדרש לפנות אותו לאלתר. מיד לאחר מכן שכר יורם את פרקליטו שהגיב באורח מפורט הן למכתב האמור והן למכתב מיום 2.5.04, ופרס במפורט את מכלול גרסתו.

10.        שלישית, נטען כי הכפר נענה לדרישותיה הנמרצות של חברת הכפר, גב' עדית גרשון (להלן - "עדית"), אשר טענה שיורם ממשיך בפעילותו הלא חוקית, והפך את עסק החנות למסעדה רועשת בשעות היום. ואולם מול הטענה שהכפר נכנע לדרישותיה של עדית נזקפת העובדה שמפרוטוקול מיום 30.6.04, כאשר נדונה פנייתה של עדית באשר למפגעים של עסקו של יורם, הוחלט כי "באשר לטענתה בדבר הפלישה למגרשה - מתבקשת להמציא מסמכים המגבים טענה זו". משמע, ולו לנוכח נתון זה, הכפר לא שימש כ"חותמת גומי" לכל דרישותיה של עדית אלא ראה להעמיד אותן למבחן של דרישת תיעוד וראיה.

            ואולם מרבית הנתונים, כאמור, שוקלים לזכותו של יורם, במחלוקת האמורה בשאלות החבות.

11.        ראשית, עוד מתחילת הדרך, וכשהוגש התצהיר למתן רשות להתגונן, מפרט יורם גרסתו המפורשת על פיה ביום 18.4.04 הוא הגיע למזכירות הכפר על מנת לחתום על הסכם שכירות. מיכל, מזכירת הכפר, ציינה כי ההסכם לא מוכן והוא נקרא בשנית ביום 20.4.04. אף אז מיכל מסרה לו כי ההסכם איננו מוכן. ככל שעסקינן במיכל זו נטען כי ביום 1.6.04 הגיע יורם למזכירות הכפר על מנת לשלם את דמי השכירות ושוב מיכל סירבה לקבל ממנו את דמי השכירות, וכך למשך תקופה ארוכה.

            לנוכח גרסה מפורשת זו בולטת הימנעותו של הכפר מלהביא את תצהירה של מיכל. ממילא לא נסתרת גרסתו זו של יורם.

12.        שנית, משהכפר, ברשלנות, הסכים לתת ליורם את מפתחות המושכר, ללא הסכם שכירות בכתב, מוטל עליו הנטל להצביע על רכיבי ההסכמה באותה ישיבה מיום 15.4.04. לנוכח כל אלו מצפה הייתי שיוגשו תצהירים של כל משתתפי הישיבה האמורה, ולא רק של סרג'. ההימנעות מלהביא תצהירים אלו, ברי שרובצת לחובתו של הכפר.